Las subastas privadas de inmuebles. ¿timo o chollo?

Que no nos vendan gato por liebre.

Últimamente  estamos siendo bombardeados por anuncios de empresas de subastas privadas y bancos donde nos prometen que venden viviendas con suculentos descuentos. Para ello anuncian rebajas que pueden llegar hasta el 40%.

Me extraña y me sorprende porque cuando alguna entidad de crédito se queda con algún inmueble (con el permiso de los profesionales de las subastas, también llamados subasteros) que es interesante en cuanto a calidad y precio, el mismo es ofrecido, en principio, a sus altos ejecutivos, después a sus directivos de base, lo que queda a sus empleados, y los despojos, es decir lo que ya nadie ha querido,  a sus clientes. Y lo que ni los clientes ni los empleados quieren, es lo que subastan a bombo y platillo en las subastas privadas.

Gastan importantes cantidades de dinero  en marketing y montaje de la subasta privada y todas sin excepción están siendo casi un auténtico fracaso y digo casi porque "siempre hay algún listo que se cree más listo que nadie" si no serían un fracaso total. Cuando alguna empresa quiere facilitar los datos de la subasta que ha celebrado nos encontramos con que las ventas cerradas  no superan, en la mayoría de los casos, el 10% del total de viviendas puestas en venta, aunque eso sí nos dicen que se han vendido con importantes descuentos.

Y están siendo casi un fracaso: 

1) Porque el dinero no circula (Habrá que preguntarle a los bancos y cajas de ahorros por qué)

2)     2) Porque se acabó el comprar  viviendas como inversión a corto y medio plazo

3)     3) Y para mí lo más importante. Los precios en estas subastas son fácilmente manipulables por que:

a)      Pregunta ¿Quién establece el precio de la vivienda? Respuesta :Las propias empresas tasadoras de los bancos.

b)      Pregunta ¿Quién establece el descuento a aplicar ¿ Respuesta:  Los bancos o propietarios de los inmuebles

c)       Pregunta ¿y el comprador en qué  interviene? Respuesta: en nada, en comprar y ya está. Está todo perfectamente sincronizado y manipulado para que si hay un valiente compre y encima le digan que ha realizado una buena compra porque lo ha hecho  con un descuento del no sé cuantos por ciento con respecto a su precio de salida. Menudo tongo desde el principio y menudo tonto el que ha comprado pensando en el descuento. Se lo han vendido al precio que quería el propietario.  El comprador simplemente ha sido hábilmente manipulado con valoraciones y descuentos.

Y para todo esto vienen empresas extranjeras importándonos sistemas de subasta como las “subastas a la holandesa”. ¿Es que estamos en un país de tontos?

Las subastas a la baja ya las conocemos los españoles desde tiempo inmemorial. O si no, ¿cómo se subasta el pescado o las verduras en las lonjas? La diferencia es que en estas subastas "a la española" el precio lo marca el que quiere comprar, es decir el propio mercado equilibrado por la ley de la oferta y la demanda. En las subastas que nos han importado "a la holandesa" el precio lo marca el que quiere vender. Pero lo que más me duele de todo esto es que lo han lanzado como si hubieran descubierto las Américas y además apoyados por la prensa que no se dignó a realizar una apreciaciòn seria e investigar el tongo de estas subastas. Verdaderamente, estamos en un país de tontos.

Cuando las valoraciones encargadas a las tasadoras, en vez de basarse en precios medios del metro cuadrado dependiendo de la zona, y algún que otro dato más, fácilmente manipulable, se basen en el "precio de mercado real" de la vivienda, las cosas pueden cambiar. Y ¿cómo se calcula el "precio de mercado real"?, pues de la misma manera que cuando una empresa quiere lanzar un producto nuevo. Haciendo un estudio de mercado y conociendo el precio que el cliente potencial está dispuesto a pagar por el producto.

Cuando esto se haga y se tenga la certeza de que el valor de tasación se corresponde realmente con el precio de mercado, se sabrá entonces  el descuento que están haciendo. Mientras tanto, siempre habrá algún tonto que se crea el cuento de la lechera, que le vendan gato por liebre o simplemente que le vendan un décimo de loteria premiado con el gordo por muy poco dinero.

Yo he visto tasaciones realizadas para el mismo inmueble con diferencias de más de un 50% de unas a otras. Deberían preguntarle a los tasadores si ellos estarían dispuestos a comprar el inmueble tasado por el precio que han determinado. Estoy seguro que todos dirían que NO.

Las entidades financieras se resisten a reconocer pérdidas en sus balances por eso prefieren tener el inmueble contabilizado por el precio de sus deudas cuando saben que el valor actual de esos inmuebles es sensiblemente inferior a las préstamos concedidos en su día.

Las consignas que reciben los tasadores a la hora de valorar una vivienda son diferentes según el destino del inmueble: 

. Si es para conceder una hipoteca, las tasaciones tienen que ser restrictivas.

. Si es para una subasta privada, las tasaciones tienen que ser holgadas y generosas. El descuento que aplican va en función de la deuda que tengan contabilizada por eso dicen que van desde el 10% hasta el 40%. Según sea la tasación en relación con la deuda, aplican un descuento mayor o menor. Pero en definitiva venden, si es que pueden, por el precio que quieren obtener.

Cuando los bancos y promotores inmobiliarios actúen con la convicción clara de que tienen que perder dinero porque el mercado así lo exige, las subastas privadas tendrán aceptación entre el gran público. Mientras sigan empecinados en no perder sino incluso ganar, estas subastas serán un auténtico fracaso.

Mientras tanto, tienen en su contabilidad ingentes cantidades de dinero en inmuebles con dificil salida, que lo único que generan son más gastos cada día que pasa, pero que prefieren tener así para no estropear sus cuentas de resultados. Lo único que se les ocurre es recurrir al márketing y a intenter venderle al españolito de a pie el gato por la liebre. Pero qué podemos esperar de los que dirigen nuestro sistema financiero que han provocado esta catástrofre y que para no quebrar, han tenido que ponerse a sus disposición más de 130.000 millones de euros de todos los españoles.

Para demostrar que no son transparentes estas subastas privadas, estoy analizando una web de una entidad de crédito. Cuando tenga preparado el informe lo colgaré en esta web. Pero ya os anticipo que no dicen toda la verdad.

Las subastas judiciales son las únicas donde el precio no es manipulado intencionadamente (salvo excepciones por parte de ejecuciones hipotecarias de prestamistas) y donde el comprador interviene de forma activa y marca su precio.

En fin, cada uno que saque sus propias conclusiones.

Francisco Calvo-Administrador

A continuación os dejo algunos de estos anuncios:

BNP Paribas Real Estate subasta 93 viviendas procedentes de adjudicaciones bancarias

Las viviendas se encuentran en Madrid y Toledo y oscilan entre los 65.000 euros del lote más asequible a los 196.000 euros el más caro. La puja estará abierta hasta el 31 de julio. 

Por Construarea.com - 09/07/2009

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BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.es), la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas —antes, Atisreal—, acaba de poner en marcha la subasta nº 125 por internet para comercializar 93 activos adjudicados de una entidad financiera, viviendas de segunda mano situadas en su mayor parte (90%) en Madrid y el resto, en la provincia de Toledo. El importe total de la cartera de la subasta nº 125 en precio de salida es de 11 millones de euros, con un rango que oscila entre los65.000 euros del lote más asequible a los 196.000 euros del más caro. 

“Los precios de salida de estos lotes, por los que ya hemos recibido pujas, evidencian uno de los grandes atractivos de esta subasta: la capacidad de las entidades bancarias para ofrecer descuentos más destacados de lo habitual” explica Marisela González, directora de Subastas y Adjudicados de BNP Paribas Real Estate. En su opinión, “pese a la actual situación del mercado inmobiliario, existe una demanda residencial latente que aflora cuando concurren un buen producto, un buen canal de comercialización y un buen precio”.

BANCAJA SUBASTA PISOS A LA BAJA EN VALENCIA, ALICANTE Y CASTELLÓN POR EL ESTANCAMIENTO DE LAS VENTAS A PRECIOS DEL MERCADO: LAS PUJAS DE SALIDA OSCILAN ENTRE EL 10% Y EL 30% MENOS

Tulipp celebrará entre los próximos días 24 y 25 de mayo en Madrid la segunda subasta de viviendas a la baja, en la que saldrán a la venta 200 pisos nuevos con descuentos en sus precios de entre el 10% y el 30%, informó ayer la firma.
Las viviendas están repartidas por las provincias de Madrid, Toledo, Baleares, Castellón, Valencia , Alicante, Almería, Málaga y Cádiz y han sido cedidas por Bancaja, a través de Bancaja-Hbitat, y otras promotoras inmobiliarias como Quirbasa, promociones Gonayra.

Pisos “low cost”. La subasta se desarrollará en el marco de un salón inmobiliario ‘low cost’ que Tulipp celebrará en los recintos feriales de la Casa de Campo de Madrid.
Los activos que salen a subasta se pueden ya visitar a través de la página web de la compañía especializada en subastas a la baja, también denominadas ‘holandesas’.
Según explicó Tulipp, este tipo de subastas se realiza con un proceso inverso al de una subasta tradicional. Los promotores llegan a un acuerdo secreto con Tulipp en el que se establece el precio mínimo de la vivienda. Si el primer pujador ofrece un importe superior al precio mínimo establecido, se convertirá en adjudicatario del inmueble y podrá adquirirlo a dicho precio reducido. En caso de que la primera persona que puje ofrezca una cantidad inferior a la pactada el inmueble, éste se retira automáticamente de la subasta, sin posibilidad posterior de pujar por él.

La crisis obliga a las subastas “holandesas”. Las subastas se están convirtiendo en una de las nuevas formas de comercialización de viviendas ante la actual coyuntura del sector, caracterizada por un descenso de demanda y la creación de un ’stock’ de viviendas en venta. El tipo de subasta que realiza Tulipp se denomina también ’subasta holandesa’ porque reproduce uno de los instrumentos empleados por los comerciantes holandeses para establecer el precio de los tulipanes en los siglos XVI y XVII para hacer frente a la crisis.

Tulipp hace balance de la primera subasta a la baja de viviendas

MADRID, España (LEWIS PR) -- Tulipp Salones y Subastas, empresa pionera en el mundo en la creación de un espacio de negociación y compraventa inmobiliaria para el gran público, acaba de anunciar los resultados logrados en el primer Salón Inmobiliario celebrado en Madrid los días 29 y 30 de marzo, donde se subastaron 216 viviendas ubicadas en toda España, por un valor de salida total de más de 62 millones de euros. En el Salón además expusieron 18 promotores, que pudieron ofertar al público asistente otras viviendas que no se encontraban en la subasta.

Jorge Zanoletty Pérez, director general de Tulipp Salones y Subastas, afirma que "los compradores que adquirieron viviendas en la subasta lograron auténticas oportunidades, ya que el descuento medio de los inmuebles adjudicados alcanzaba el 26,6% de su precio de salida. Consideramos que esta primera toma de contacto ha sido todo un éxito, y aunque los pujadores han sido en su mayoría inversores esperamos que en las siguientes citas acuda el público general que ya pudo comprobar la total transparencia y fiabilidad del innovador método de compra de viviendas que iniciamos este sábado".

El descuento máximo alcanzado en un inmueble fue del 30,3% respecto a su precio de salida, siendo el mínimo de un 18,5%, cifra muy superior al 10% estimado en un primer momento como descuento mínimo de los inmuebles en la subasta. Para Zanoletty, "estas cifras demuestran el esfuerzo de los promotores por adecuar su oferta de precios a la demanda existente, y suponen un interesante punto de partida para los compradores que acudan a los próximos eventos". Los inmuebles subastados se ubicaron en un rango de precios de salida muy variado, que osciló entre la cifra más baja, 120.000 euros, hasta un precio inicial de 1.300.000 euros, correspondiente al inmueble más caro. En total, se vendieron 22 inmuebles en la subasta, sin contar las viviendas que se adquirieron en los stands de los distintos promotores.

Tulipp destaca la gran oportunidad que aprovecharon los adjudicatarios del inmueble vendido a menor precio, situado en Madrid y adquirido por 96.000 euros. Por otra parte, el inmueble de mayor precio adjudicado en la subasta fue un apartamento de lujo en Manilva/Puerto de la Duquesa, por 396.000 euros.

El importe total de los 22 inmuebles adjudicados en subasta a precio de salida fue de 5.699.200 euros, mientras que el importe total de estos mismos inmuebles a precio de adjudicación fue de 4.185.350 euros, lo que supone un 26,6% de descuento sobre su precio inicial.

Jorge Zanoletty Larrea, presidente de Tulipp, recalca que "este primer salón ha servido para que muchos particulares se acerquen y comprueben la total fiabilidad del método de subasta inmobiliaria a la holandesa, a la par que conocían de primera mano la oferta de los mismos promotores. Además, algunos particulares adquirieron unas magníficas primeras viviendas por un precio muy inferior al ofertado por el mercado en la misma zona. Esperamos que en nuestros siguientes eventos acudan más particulares y promotores dispuestos a abrir un diálogo para llegar a un entendimiento de las necesidades de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario".

Zanoletty Larrea incide en que "este es, sin duda, un gran momento para comprar un inmueble. La iniciativa de Tulipp permite adquirir viviendas nuevas por un precio reducido, convirtiendo sus Salones Inmobiliarios en oportunidades inmejorables. Tanto los atractivos descuentos en los pisos como las otras promociones ofrecidas por los promotores son una apuesta segura y una inversión que, con toda probabilidad, ofrecerá una gran rentabilidad en el futuro".